楼市凶猛，老年买家如何把握？

　　金九银十好卖房。在政府调控之下，尽管已有20多个城市相继出台限购限贷政策，但楼市似乎依旧难降“虚火”。在这样的亢奋和喧嚣之中，老年买家也会冲动入市。在各地售楼中心，不难见到前去看房选房的银发一族。不管是为子女买房表现出的焦灼，还是为投资、改善个人住房表现出的理性或冲动，实际上，这些都是老年人参与经济生活的真实写照。

　　焦虑派：钱在缩水不如早买

　　9月30日晚上，北京率先发布限购限贷政策，掀开新一轮楼市调控大潮。随之而来的是参与者的恐慌或欣喜，甚至是无措和茫然，以及随处可见的成交量“断崖式”下滑，抑或是火爆依旧。一时间，楼市真相成“谜”。而有意购房者的生活已悄然出现变化。

　　根据北京新规，首套普通自住房首付不低于35%，非普通自住房首付不低于40%；二套普通自住房首付比例均不低于50%，非普通自住房首付不低于70%。

　　在新政公布当晚，老王一家正式商讨买房事宜，严肃而紧迫。年近60岁的老王和而立之年的儿子，因为买不买出现分歧，打破了这个家庭原有的平静。

　　“我相信，房价会下跌的。”在北京闯荡数年的小王言简意赅地表达自己对楼市前景的看法，并表示不打算近期买房，想再等等。一旁的老王虽然着急，但仍表现出平静：“明天就开始看房，争取今年买到。”

　　其实，老王不懂房地产，甚至不关心房价，他只关心自己来京的唯一缘由——看着小孙女健康成长。但房东的造访，让这个从农村来到北京不足1年的老人，突然感受到了房价疯涨的恐惧。

　　数日前，老王从房东口中得知，现在租住的房子价格已经要400万元了，而且房东坚信还会涨。而1年前，老王一家刚租住时，市场价仅为270万元。这套位于北京五环外的三室两厅挺宽敞，老王一度想劝儿子买下来，但那时房东在卖和不卖之间犹豫。

　　相比儿子的观望态度，老王显然有些急迫。他不懂限购的具体细则，只是看到房价上涨，他知道给儿子买房的钱在缩水。长年在老家做小买卖的他，知道买卖双方较量的此消彼长，凭“限购”的字面意思，他的直觉是买房的人要减少了，这应该是入市的好时机。

　　躁动派：闻风而动先办离婚

　　和北京一样，上海的房价似乎也总是闻涨不闻跌。今年3月，上海出台“沪九条”调控楼市，明确对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。这被外界视为房价“降温”之策，然而，到了8月下旬，有关“上海房贷政策将在9月初进一步收紧”的消息在坊间盛传，一石惊起千层浪。尽管上海市住建委随即对传闻进行辟谣，但楼市成交量依旧暴涨，扎堆离婚现象也出现高潮。

　　8月29日下午，在上海静安区民政局离婚登记中心，等候区的椅子上早已坐满人，旁边还站着不少等候另一方来办理离婚的市民，此时排号已到了近100号。工作人员也在忙个不停：“号拿了没？材料拿好了吗？照片带来了吗？”在人们的印象中，来办理离婚的人情绪多少有些失落、冷漠，然而现场却堪称“热闹”。在服务窗口，有两位年过花甲、带着孙子的老人也在办理离婚。被问及为什么来离婚，老先生坦承：“总归为了买房子喽，我们想买第二套房，离婚再买划算点。”

　　一旁的笔录房里，两名工作人员则忙着宣读《离婚登记声明书》：“是自愿离婚吗？具有完全民事行为能力吗？知道不予离婚登记的情形和办理离婚登记的法律后果吗？……来，在这里签字吧。”工作人员甚至不忘提高嗓门：“要听清楚哦，这是很认真的事。”

　　尽管不乏法律界人士提醒，离婚没有“真假”，但相比“非理性”的楼市，很多人对此并不在意。9月26日，是江苏南京限购令实施的首日，当天，南京全市有340对夫妻离婚，是去年同期的两倍多。据媒体报道，在南京各区民政局离婚登记处，同样不乏银发夫妻身影。

　　稳重派：改善型置换购房居多

　　房价上涨也蔓延到了不少中小城市。9月12日，河南南阳一对老夫妻背着一蛇皮袋零钱，前往某楼盘买房的一幕就颇为“震撼”。据媒体报道，老两口做小生意谋生，看到房价不断上涨，想着买套小户养老房才安心。他们去看的楼盘位居南阳市新区，临近高速口和白河河畔，与令当地人骄傲的“鸟巢”体育场为邻，附近楼盘单价已达7000余元。

　　在浙江温岭，平均1.5万余元每平方米的房价在全国百强县中已排到了第三位。温岭市区一家房产中介的负责人对老年人买房颇有心得：“老年人要么买商铺，要么是自住。如果是自住房，一般也会选择面积较小的公寓或者是两室一厅、面积不超过100平方米的房子。”

　　他说，不少老人购买自住房，一来是改善住房环境，二来也是因为生活习惯差异，不想和孩子住在一起。最近正在温岭市区看房的杨女士就说，她想在儿子居住的小区买套面积小一点的房子，“我现在住的房子有140多平方米，老伴已经去世，平常就我一个人住，感觉特别孤独，而且打扫起来也费时间，还不如换一套小房子。不住一起，矛盾少一点，这样也挺好。”

　　对有些老人来说，置换型购房则堪称“大手笔”。80岁的麦女士上世纪90年代末就在深圳华侨城附近买了套130多平方米的大三房，当时单价只有五六千元，如今已涨到6万多元。因为小区太靠近游乐场，不够安静，麦女士最近将房子以800多万元的价格出手了，她的计划是到广州天河区再买一套两居室，与在那里工作的女儿为邻。

　　乐观派：卖房养老享受生活

　　面对“疯狂”的楼市，总有人按捺不住“高位套现”的冲动。江苏苏州74岁的朱良华，在御庭苑有一套90平方米的房子，前两年，老朱一度动过“卖房养老”的念头，但是考虑来考虑去，最终还是没有出手。今年春节过后，苏州的房价像坐上了火箭一样“噌噌噌”地往上涨，朱良华的房子也涨到了200万元左右。

　　“而且中介说，90平方米的户型总价低，很抢手。”一经打听，老朱的心思又活络了起来，“现在是不是可以套现来圆乐享晚年的梦？”

　　老朱的算盘是：现在姑苏区普通老年公寓一张床位的价格在每月2500元左右。如果是夫妻包房，算上吃饭，一年的花销在7万元左右。200万元，可以养将近30年。如果想住苏州目前较高档的老年公寓，一套小户型，房租8万元不到，算上吃饭一年大约需10万元，200万元也可以养20年。何况自己和老伴都有退休金，这样生活有人照料，每年还能出远门旅游一两次，怎么算都是可行的。

　　朱良华的底气或许是因为自我感觉“压力不大”，他有两个女儿，一个嫁在美国，一个嫁在宝鸡，条件都不错。因此，他唯一要花力气说服的只有老伴邹瑛。进入10月，苏州发布调控新政，房价应声波动，但总体仍趋平稳，而对朱良华而言，是坐观其变还是享受生活，似乎只差一个念头。

　　当然，在楼市的浮华之中，也并非没有老年人为“冲动”买单。据媒体报道，家住广东广州市珠岛花园的许女士日前去凯粤湾帮忙带孙子，途中因为下大雨，她就顺道在某楼盘售楼处避雨。不知是销售员的嘴皮子功夫了得，还是许女士投资心切，她竟当场刷卡2万元定金买房，无奈家人反对，她或将面临一笔不小的损失。

　　根据中国人民大学老年学研究所发布的《中国老年社会追踪调查》，我国约84.77%的老年人拥有自己的住房。其中，城市拥有住房的老年人比例为87.75%，农村老年人有住房的比例为79.97%。在城市人群中，有6.94%的老人拥有两套住房，相比之下，农村老年人拥有两套住房的比例为3.51%。

　　另外，报告显示，随着年龄增长，老年人拥有一套住房的比例逐渐下降，低龄老人(60岁～69岁)拥有1套住房的比例为80.63%，高龄老人(80岁及以上)有1套房的比例为68.83%，低龄老年人在拥有房产方面具有更大优势。

　　-相关数据

　　老年人有两套房的比例并不高

　　关于人口结构变化对房价变化的影响，国内外学者虽然研究很多，但观点不尽一致。有的认为人口老龄化会降低居民住房总需求，导致房价下降，但也有分析认为，目前的房价已经超越大部分青年人的购买能力，从长期看，当老年人的住房改善需求逐步得到满足、投资渠道拓展和前期储蓄充分释放之后，老年人口比例的上升会刺激房价上涨。

　　在现有房地产去库存压力下，全国政协委员董恒宇则建议，提倡购买“孝亲房”，即在同一小区购买两套组合住房用于赡养老人，或年轻人与老人就近居住就可申请适当减免税。就像韩国对于赡养老人5年以上的三代同堂家庭，在继承遗产时给予税收额90%的减免。其他国家对家庭照料者、赡养老人者也给予政策支持。

　　在购房建议方面，国家二级心理咨询师孔令雪指出，老人买房，面积宜在50～90平方米，这样居住功能比较集中，可减轻老人居住的孤独感。此外，应结合楼层、周边配套、绿化环境等进行综合考虑。