2014嘉兴秋季房博会留下的四个“？”

　　前天，具有楼市风向标意义的2014“宜居城市·嘉兴”秋季房地产博览会落下帷幕。作为楼市新政出台之后首个集中展示平台，本次房博会共有近60家房产企业的70多个楼盘参展，规模创下今年房博会之最。4天共成交商品房406套，成交面积4.65万平方米，成交金额约3.72亿元，人流量达4.2万人次，无论是参展规模还是成交量都是近5年新高。

　　房博会虽然结束了，但房博会效应仍在延续，留下的期待和思考也在持续。

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　　购房热潮是否会延续？

　　相比夏季房博会，众多房产企业都明显感受到了秋季房博会的人气和购房热情。为期4天的秋季房博会，每天前来看房和选房的市民络绎不绝，日均人流量超过1万人次，其中最多的一天达1.3万人次。

　　与以往不同的是，参加本届房博会的市民中观望的少了，“出手”的多了。他们都是有备而来，对销售人员的询问“单刀直入”，不少人现场看房后直接签约。这背后，除了人们正常的刚需外，更多的则是来源于央行房贷新政点燃了改善型需求的激情。目前，嘉兴各大商业银行比较统一的做法是：对首套房的认定参照央行政策，但利率优惠还不确定，需要等待上级行的实施细则。

　　不可否认的是，原本不少市民打算趁着房博会期间各种优惠重叠时出手，但由于各家银行房贷实施细则迟迟未出台，所以部分人放慢了签约速度。苏嘉、东菱、佳源、金都、信达、万科等多家房产公司的有关人士认为，秋季房博会的看房客户中存在相当大比例的潜在客户，一旦房贷细则落地，他们就会签约。宝格丽公馆的销售人员说：“意向客户基本都在关注银行贷款政策何时落地。”

　　在采访中，记者也听到很多市民类似的说法。毕业于华中科技大学的小徐打算购买一套140多平方米的新房，目前已经看好了几套房子，“现在就等贷款细则落地，看哪套房子的贷款优惠幅度大就买哪套。”

　　好在这样的等待应该不会太久，根据央行、银监会有关文件要求，浙商银行日前率先公布了最新的个人住房贷款信贷政策。新政于本月15日起执行，放开了之前“认房又认贷”的首套认定标准。嘉兴学院房地产研究室主任吴兴陆预计，其他商业银行房贷实施细则很快就会落地，同时嘉兴公积金配套房贷实施细则也将出台，房博会效应还将延续，嘉兴或掀起新一股购房热潮。市房地产业协会负责人表示，除了相关楼盘继续开展各类促销活动外，经开区等区域的房展活动也在继续，这也将在一定程度上吸引市民买房。

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　　后期部分楼盘价格会上涨吗？

　　房博会期间最夺人眼球的无疑是房价，作为购房者关注的焦点，价格营销也成为此次参展楼盘普遍采用的战术之一。

　　记者在现场看到，无论是老盘还是新盘，促销内容都让人目不暇接，“特价房”、“一口价”、“立减5万元”等字眼随处可见，其中不乏“5字头”、“6字头”的价格，秀洲新区一家楼盘推出的优惠房源价格仅为每平方米5299元，而“翠湖壹号别墅特价房重磅特惠80万元”的广告语也让不少人心动。

　　多数新开楼盘也以低价亮相或优惠存抵来积蓄人气。作为年度纯新盘的宝格丽公馆盛装亮相房博会，实际均价为6850元/平方米，远低于人们的预期，展位现场引来众多购房者；国际商务区新盘佳源·优优花园以“震撼起价6600元/平方米，折实均价7380元/平方米”亮相房博会；同样是首次亮相房博会的金洋·紫金艺境价格更让人咋舌，均价低至5888元/平方米，再送价值8万元的车位一个……面对如此低的价格，一些购房者感叹“价格比我想象得还要便宜”。

　　不少房产公司负责人在接受记者采访时坦言，在当前楼市整体下行和供求矛盾依然凸显的背景下，加快出售、缓解库存压力是当务之急。不过，这并不意味着，优惠或促销力度会一直这么大。浙江苏嘉房产股份公司营销总监丁丽华表示，从10月份新推的盘来看，首期房源多采取低开的策略，“以我们新开的宝格丽公馆为例，实际均价还不到7000元/平方米，这比我们开始的定价低了不少，后续推出的房源价格肯定要往上走！”金洋·紫金艺境的销售人员也表示：“这是我们的首次亮相，所以价格这么低，后面的房子不可能还是这么便宜了，现在购买肯定是最实惠的。”

　　随着楼市竞争的日益激烈，区域和品牌分化趋势日益显现。即便同样是新推的楼盘，房价也逐渐拉开了差距。金都·南德大院18日正式开盘，折后实际均价超过了8500元/平方米，依然是“一房难求”。嘉兴市金都房产公司策划部经理庄景丰介绍，该楼盘首期推出的204套电梯花园洋房，开盘当天销售近八成，“今后再推的房源价格肯定还要往上走。”

　　不少房产人士分析，随着商业银行信贷政策的落地，一些楼盘的优惠或促销力度可能会减小，部分高档品质楼盘价格将会出现一定幅度上涨。这样的分析不无道理，记者采访发现，铂金府邸、台昇国际广场等一些热销楼盘的价格确实有所提升，其中铂金府邸新推的房源相比夏季房博会每平方米涨了六七百元。金都、龙盛、东菱等房产公司负责人表示，在楼市利好政策落地之前购房，无疑是今年最好的机会。

　　记者了解到，在央行房贷新政的刺激下，全国多个城市的价格指数已然止跌。相关专家分析，本地楼市也会延续这一趋势。

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　　利好政策还会接踵而来吗？

　　央行在9月最后一天出台的房贷新政，如同给楼市注入了“强心针”。即便“靴子”还未完全着地，也足够让人们期待。

　　当人们还沉浸在兴奋之中时，住建部、财政部、人民银行三部门又发文，取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保4个收费项目，减轻贷款职工的负担。同时，出台了住房公积金新政策，具体包括职工连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上，可申请住房公积金个人住房贷款；住房公积金缴存异地互认和转移接续等。

　　记者从市住房公积金管理中心获悉，针对上述新政，市住房公积金管理中心上周积极与人民银行、商业银行对接，并结合嘉兴公积金资金和贷款情况等，研究出台相关的配套政策。从10月16日起，市住房公积金管理中心不再办理住房公积金个人住房贷款公证，缴存职工自愿选择购买住房公积金个人贷款保险。落实政策如此迅速，让购房者和业界叫好。市住房公积金管理中心主任张卫高告诉记者，相关的其他公积金新政还在研究中，力争早日出台。

　　嘉兴学院商学院副教授张英红分析，为了在年底递交满意的“成绩单”，不排除相关刺激经济或楼市政策继续出台的可能。

　　据国际财经媒体报道，上周中国人民银行高管称，该行计划向约20家大型国有银行和地方银行注入最多人民币2000亿元资金，这是中国人民银行为刺激经济增长而将采取的又一项新措施。业内人士认为，人行刺激经济增长和降低融资成本的意图始终如一，而最新数据显示，通胀创下将近5年来的最低水平，也为政策的进一步放松提供了可能。这在刺激经济的同时，又为楼市间接带来利好。

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　　未来楼市格局会发生怎样改变？

　　尽管近段时间楼市“正能量”不断，但在嘉兴市政府经济建设咨询委员会委员、嘉兴社会科学院经济研究所副所长汤钟尧看来，由于嘉兴供求矛盾突出，各种利好对楼市的刺激是相对有限的。

　　吴兴陆认为，嘉兴楼市整体供大于求，库存高企，要短时间改变这个格局有一定难度，“楼市恢复到前几年火爆状态的可能性不大。”一方面，房企要通过多种方式加快销售，缓解去化压力；另一方面，政府必须从严控制土地市场供应，从源头上把控。

　　市住房保障局负责人表示，嘉兴市房地产市场一直保持平稳健康发展的态势，“交易量同比有所下降，但价格基本持平。”据统计，今年1至9月份，市本级商品房销售面积162.95万平米，商品房成交均价为7725元/平方米，其中住宅成交均价7321元/平方米。接下来，嘉兴楼市应该会继续保持稳健的格局。

　　在上周的秋季房博会高峰论坛上，浙江省住房和城乡建设厅副厅长应柏平结合相关数据分析，全省前9个月的销售水平与近年来的平均销售水平基本持平，整体房价也趋于稳中略降的走势。对此，他认为，浙江省的房地产投资在全省固定资产投资占比以及房地产对于地方税收贡献占比，在全国依然保持着较高水平，“预计未来房地产将在调整过程中继续趋稳向好。”

　　住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹则认为，近期央行出台的新政不能简单看成一种政府救市行为，而是应该看成政策优化，表达了下一步住房改革的方向。她认为，未来房地产市场发展会呈现五个趋势：市场整体增速下降，分化格局渐成趋势；新房市场达到高点，竞争不断加剧；结构性机会显现，市场细分；非传统住宅市场空间增大，但机遇风险并存；市场集中度提高，行业整合在所难免。