银行收紧房贷？

　　春节之后，关于南京、苏州、杭州等地银行收紧房贷的消息屡屡见诸报端，市场对房地产贷款及楼市走向有了无限猜想。嘉兴各大银行如今首套房贷利率执行情况如何？审批容易吗？放款快不快？以后按揭贷款会不会很难办……一连串的问题牵动着刚需购房者的神经。

　　基本执行贷款基准利率

　　70万元房贷每年多交4700多元是观望还是出手？购房者很犹豫

　　针对外界各种传言，记者走访了禾城的五大银行和部分股份制银行，得到的反馈是从去年下半年起，各家银行陆续取消了原有的首套房贷利率优惠，执行6.55%的贷款基准利率。工商银行嘉兴分行在五大行中算是率先恢复基准利率的，该行个人金融业务部副总经理余昕斐介绍：“嘉兴的购房者一直以刚需为主，去年下半年我们取消了首套房贷利率优惠，但是个人住房贷款第三季度、第四季度仍然在增长，今年1月的贷款总量同比增长了18.77%，环比增长了0.06%。”

　　不过，相比武汉、苏州等城市的银行将住房贷款利率在基准利率基础上上浮5%到20%，并且额度紧张、放款缓慢，嘉兴好得多。余昕斐表示，工行嘉兴分行的个人按揭贷款一切照常，资料齐全的话15个工作日内即可办理完毕，上浮利率的可能性也不大，“一般来说，小幅度的房贷利率调整不会专门发文，都是总行给一个大致的底线标准，实际定价和操作由各个支行自己决定，根据不同城市、不同客户以及合作楼盘的情况，实际执行的利率标准可能不一样。和其他城市相比，嘉兴购房需求相对强劲，价格也不算高，应该暂时不会上浮贷款利率。但是长远来看，利率市场化背景下，贷款利率上浮也是大势所趋。”

　　其他诸如中国银行、农业银行、交通银行和中信银行也已陆续取消贷款利率优惠，执行基准利率，审批放款速度均照常。目前，只有建设银行嘉兴分行对符合条件的客户依旧给予房贷利率优惠，但自3月1日起，优惠幅度从9折缩减到了9.5折。有房产中介透露，部分优质客户最低还能拿到8.5折利率优惠。

　　70万元房贷每年多交4700多元

　　住房贷款利率是否优惠究竟有多大区别？记者算一笔账，大家就明白了。假如你在嘉兴购买一套单价8000元/平方米、总价100万元的房子，首付30%，贷款20年，需在银行贷款70万元。以基准利率计算，选择等额本息还款法，需月供5239.64元，利息总额为557513.09元；如果贷款利率打8.5折的话，则月供为4841.94元，利息总额为462064.85元。打折前后每月月供相差397.7元，一年下来差额4772.4元，利息总额更是相差95448.24元，这无疑是一笔不小的开支，几乎相当于房价打了9折。

　　是观望还是出手？购房者很犹豫

　　首套房贷利率的变化牵动着首次置业者敏感的神经。不少购房者表示，有购房打算，但银行贷款利率上调了，而且房价走势也不明朗，不知道现在是不是出手的好时机。

　　做了多年房产经纪人的徐某告诉记者：“杭州降价的那几个楼盘基本都在郊区，市区的房价还是很坚挺的。而且，嘉兴跟杭州之类的城市没有可比性，首先需求还是大的，其次房价与周边地区相比是最低的，不用比较长三角其他城市，就算跟嘉兴各县(市)比，市区房价也算低的，因此跌的概率很低。”

　　中信银行嘉兴分行信贷负责人表示，早在两年前该银行就进行了普遍的房贷风险压力测试，首套房贷款利率上调后，购房者买房成本会有所增加，加上房价下调的预期，无疑会加重买房者的观望心态。但从目前来看，政策面上还没有出现大的调整，嘉兴房价将保持相对平稳。

　　相比个人房贷

　　银行更偏爱小微贷信用贷

　　按揭买房还利息有技巧

　　“现在银行对房贷普遍热情不高，这类业务市场调控需求较高，时间又长，风险权重和收益率不匹配。基准利率才6.55%，收益算低的，银行当然更愿意做信用贷、小微贷，虽然额度不大，但是利率高，回笼资金快。”一城商行嘉兴分行的信贷经理这么分析如今的个人房贷业务。

　　业内人士表示，随着利率市场化的开展和行业竞争的加剧，银行获得存款的成本显著提高，个人房贷的利润不如小微贷、经营贷等，同时，房贷的风险也在不断上升，这使得个人房贷业务逐渐成为银行的鸡肋。

　　不过，中信银行嘉兴分行最近在房贷上动起了脑筋，正式推出综合房抵贷业务。“这是最新推出的一款房产贷款综合授信业务，除了一次申请多次使用、额度可循环使用的便利外，这种房贷的最大优势在于所获贷款最高额度可达到房产评估值的九成。”中信银行嘉兴分行相关负责人说。

　　按揭买房还利息有技巧

　　买房子，办按揭贷款，这里面还是有不少学问的，稍微不注意，就是几万元的差距。对于工薪阶层来说，有些问题值得注意。贷款利率折扣优惠是显而易见的，在目前普遍执行基准利率的情况下，这一笔似乎省不了。但是，如果采取不同的还款方式，也是可以省一笔钱的。

　　“还款主要有两种方式，一种是等额本息还款，一种是等额本金还款。很多人会选择前者，因为相对后者，这种方式每月还款金额固定而且金额更小，容易被买房者接受。但是，前者的利息成本相对较高。我给你算笔账，假设你申请20万元贷款，贷款时间为20年，按照第一种方式算下来，月供为1497元，这1497元里大部分是利息。到了还款期限一半的时候，利息已经还得差不多了，本金却还有一大部分没还，这些是必须还的。其实嘉兴有很多家庭基本10年后都有能力提前还了，但是后面要还的基本是本金，利息很少，提前还款也没多大意义了。一般银行肯定建议你采用这种方式，这样他们的利益才能最大化。”一名不愿意透露身份的房产职业经理人告诉记者，如果选的是等额本金还款，再算一笔账，“仍然是申请20万元贷款，贷款20年，第一个月要还1925元，看上去比等额本息多428元，但是其中大部分是本金，第二个月则需还款1915.9元。以后每个月都因为本金少了而重新计算利息，因此越到后面还款压力越小。本金冲抵得多，每月重新计息，如果提前还，可以少还很多利息。就算不提前，还足20年，也可以少还2774362元的利息。”(计算方式为纯商贷，执行6.55%基准利率。)

　　余昕斐表示：“如果是同样时间同样金额的贷款，采用等额本金还款方式确实比等额本息还的利息要少。但选择哪一种还款方式以及贷款时限，要根据房子总价、首付占比和还款能力三者相结合来考虑。等额本金还款额度是逐月递减的，比较适合近期有较高还款能力的客户。至于贷款多长时间，要不要提前还，则可以参照贷款利率，以目前6.55%首套房基准利率为例，如果客户资金可以实现6.55%以上的年化收益率，可以选择贷足年限或者不提前还款。”