从限购到限贷再到限售炒房客会被限制住吗？

　　5月20日“限售令”公布，一石激起千层浪。

　　这是市本级继去年12月限购、今年3月限贷后，开启的第三轮楼市调控。此次限售直击炒房客，是否会改变目前市场需求旺盛的现状？一手房连夜抢房、全款优先的情况会有变化吗？二手房的价格能否回归理性？嘉兴楼市是否会慢慢进入调整期？后续“调控之风”还会刮吗？针对这些市民感兴趣的问题，记者昨天深入采访了多位房地产业内人士及专家。

　　“调控之风”会越刮越猛吗？

　　细心的市民可能已经发现，从去年10月份开始，针对楼市的“凉水”一盆接一盆泼下来，调控不断升级，晚报记者特地为大家梳理一下时间轴。

　　2016年10月14日，“嘉五条”出台，进一步规范房地产市场秩序，包括加强商品房预售行为监管，加强房地产销售代理和房地产经纪监管，加强商品房预售资金监管，加强商品房交易价格监管，加强房地产广告监管。

　　2016年12月3日，嘉兴市区实施限购，暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。

　　2017年3月21日，调整嘉兴市本级差别化住房信贷政策，即对申请购买首套住房的商业性个人住房贷款，本市户籍居民家庭首付比例不低于30%，非本市户籍家庭首付比例不低于50%；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的本市户籍居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买住房，首付款比例调整为不低于50%。

　　2017年3月30日，出台补充政策，明确非本市户籍的顶尖人才、高端人才，凭有关部门证明不列入市本级限购范围之内。

　　2017年4月7日，“嘉五条”的升级版和实践版来了，即下发《关于对嘉兴市本级房地产市场开展综合整治专项行动的通知》，我市开展有史以来规模最大、最严厉的房地产市场综合整治行动。

　　2017年5月20日，市建委出台限售新政，规定非本市户籍居民家庭取得住房不动产权证未满2年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续；对在市区范围内已拥有1套及以上住房的本市户籍居民家庭新购买住房，取得住房不动产权证未满2年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续。

　　与此同时，“调控之风”从市本级刮到了各县(市)。去年12月21日，嘉善加入了限购的队伍，今年3月，嘉善限购升级，不仅限购范围从原先的魏塘、罗星、惠民街道及大云镇部分区域扩展到全县范围，还在限购内容中增加了二手房。而在4月中下旬，平湖、海宁、港区、桐乡、海盐也陆续实行限购。

　　相关业内人士表示，楼市新政好比医生给特殊病人看病，先用中药调理，静观其变，没有好转再用西药治疗，如果还没根本好转的话，则需要住院做手术。“房子是用来住的，不是用来炒的”，政府不断在传递希望房价保持稳定的信号，要是抑制不住涨价的势头，后续不排除政策继续加码的可能。另外，县(市)随时可能跟进政策，实行限售。

　　二手房价格会回落吗？

　　此前，关注嘉兴楼市的人应该都注意到，由于一手房预售备案价被限制的原因，一、二手房之间倒挂严重，一手房开盘要通宵排队，某些楼盘全款优先，开盘即售罄。买不到新房的市民不得不转战二手房市场，由于没有限价，二手房近期价格涨幅明显，出现了一些非理性的购房需求。另外，市场上存在着大量的投资客，他们大多选择快进快出。

　　嘉兴市超越房地产经纪有限公司副总经理张军委介绍，二手房的价格确实涨了，目前，位置好一点的拆迁房均价普遍在9000元/平方米左右，毛坯商品房的价格普遍在1.3万至1.4万元/平方米，部分楼盘的价格已经超过了1.8万元/平方米。

　　那么，如此密集出台楼市新政，能否抑制房价上涨的势头，促使嘉兴楼市保持平稳呢？嘉兴正略地产营销策划机构联合创始人常明日告诉记者，政策是具有叠加效应的，这次的限售已经是市本级开启的第三轮调控了，“限售之后，炒房者的成本将大幅增加，这就说明政策是在打击以投资为主的购房需求，净化市场，从而保护自住的购房者。可以预见，未来2至4年，由于不能马上变现，二手房市场的流通量将大大减少，炒房客撤出后，市场上的需求也会相应减少，增加了自住购房者选房的余地。后续，市民选房会更加理性。当然，这也是在传达政府稳定房地产市场的决心，希望房子回归到合理的居住属性。”

　　除了嘉兴的楼市政策不断加码外，银行信贷规模也在持续收紧，大部分银行针对首套房贷开始执行基准利率，有的甚至在此基础上上浮。在常明日看来，下半年市场进入调整周期的可能性非常大。

　　张军委说，从5月份开始，由于二手房价格相对较高，所以成交量已经出现了一定的下滑，“限售新政出台再加上之前的政策，对购房者特别是对投资客的心态会有较大的影响，二手房市场短期行情可能会变差。不过，从长期来看，应该会有很多人看好嘉兴未来的发展，毕竟接轨上海是今后的重头戏。”

　　在采访中，也有业内人士直言不讳地表示，二手房市场成交量回落和价格回落是必然的。不过，从出台的一系列政策可以看出，如今的嘉兴市场是开放型市场，仍然愿意接纳大城市的外溢人口，依然欢迎那些真正的外来刚需选择嘉兴，最好能落户嘉兴。

　　一手房“一房难求”现象会改变吗？

　　最近，市民潘女士卖掉了手头一套140多平方米的房子后，想置换一套稍微小点的房子。没想到，看了很多楼盘，她得到的答复，不是没有房子，就是还没有开盘，要么就是需要全款支付，这可急坏了她。

　　这几个月，市场上出现了一手房“一房难求”的现象。三轮调控之后，这种情况会改变吗？“的确，目前已经拿到预售证的新房源并不多，但是，可以拿预售证或是已开工即将拿预售证的房源还是挺多的，初步统计有2.3万至2.4万套，快一点的话，2至3个月后这些房子都能上市。另外，根据今年的推地计划，房源量也是非常大的，市区预计有2.7万套左右的房子。就是说，未来1年多的时间内，将有近5万套房子加入市场。”常明日告诉记者，接下来，开发商应该会加快拿预售证的速度和入市的速度，毕竟他们也要保证现金流。“随着供应量增加、投资需求被抑制，供需的平衡点会找到，市场将慢慢进入一个平稳的周期。”

　　嘉兴学院商学院副教授张建华表示，限售新政在稳定房价的同时，也是在给刚需购房者一个“上车”的机会，投资者还是需要谨慎，毕竟价格比较高，而且持有成本大幅增加，用时间换涨价空间不一定能如愿，“对于刚需来说，则是买一手房的好机会，趁着政府限价、房源增加、投资客撤离，可以从容挑选合适的房子。”

　　宝格丽公馆销售经理胡怡青分析，市建委选择5月21日作为实行限售新政的时间点，可能是考虑到22日有8块地集中出让。“毕竟，在很多人看来，土拍的价格可能会成为下半年房价的风向标。下半年的房源供应量肯定会增加，市场会更健康，刚需的买房需求会得到保障。限售等政策对以外地投资客户为主的楼盘影响可能比较大，对我们以刚需自住购房者为主要目标客户的新项目影响不大。”

　　鼎好房产的总经理全其根也表示，目前，不少二手房房主的心理预期已出现变化，议价的空间变大了，未来，随着一手房源的增加，二手房的价格也会趋于理性。不过，总的来说，价格大起大落的可能性不大，应该会保持稳定的态势。