哪些房子两年内不能卖 今天的土拍会受影响吗

　　5月20日，正当大家沉浸在甜蜜的氛围中时，楼市中一个突如其来的消息让嘉兴市民“不淡定”了——当天下午5点30分，嘉兴市建委下发了《关于进一步加强市本级房地产市场调控的通知》。这意味着，继前期实施限购、差别化信贷政策之后，嘉兴市本级开启第三轮房地产调控，即从5月21日起正式限售。

　　楼市调控政策再次升级，新房、二手房销售是否会受影响？今天的土地拍卖还会上演“抢地大战”吗？投资客会不会逐步离场？今后市场行情会发生怎样的变化？无数个问号在市民心中闪过。针对这些大家关心的问题，晚报记者第一时间邀请各方人士进行了分析与解读。

　　5月21日起

　　嘉兴市本级正式限售

　　为了保持房地产市场平稳健康发展的态势，继去年10月“嘉五条”出台后，嘉兴楼市的调控不断加码，嘉兴市区实施限购、市本级调整差别化住房信贷政策、开展房地产市场综合整治专项行动、所有县(市)实行限购……

　　放眼全国，进入5月以来，多地陆续出台房地产新政，调控进一步升级。据不完全统计，截至目前，全国已有超过55个城市或地区出台了160多次调控政策，其中不仅包括限购、限贷、限售，还包括公积金贷款、商住房、信贷、土地出让、二手房交易监管等方面收紧的政策。

　　就在上周六晚上，我市也一盆冷水泼来：市本级将开始限售。记者从市住房保障局了解到，新政规定：“非本市户籍居民家庭取得住房不动产权证未满两年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续。对在市区范围内已拥有1套及以上住房的本市户籍居民家庭新购买住房，取得住房不动产权证未满两年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续。”

　　新政执行时间从5月21日零时开始。新建商品住房以购房者在嘉兴市住房保障局网签平台完成购房合同网签为准；在5月21日零时之前未完成购房合同网签，但已签订认购书或购房合同且能够提供交付房款(含定金、首付款或部分房款)的银行入账凭证或完税证明原件的，仍按原政策执行。二手住房以办理交易手续时签订的二手房买卖合同时间为准。

　　市住房保障局相关负责人表示，出台市本级第三轮房地产调控政策，主要基于近段时间市本级房地产市场的表现，目的是合理引导住房需求，抑制投资、投机性购房，维护住房的居住属性，促进本地楼市健康平稳发展。

　　新政的这些问题

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　　不过，在新政出台后，不少市民还有疑问，比如，2017年5月21日零时前取得不动产权证(或房屋所有权证)但未满两年的住宅是否在限售范围内？2017年5月21日零时前已签订买卖合同但未取得不动产权证的住宅是否被划入限售范围？两年内不得上市交易以哪个日期为准？

　　针对这些问题，记者向市住房保障局的相关负责人进行了咨询。据介绍，此次限售指2017年5月21日零时后取得不动产权证(或房屋所有权证)但未满两年的住宅。新建商品住房5月21日零时前在嘉兴市住房保障局网签平台完成《浙江省商品房买卖合同》网签，或者已签订认购协议(购房合同)且能够提供交付房款(含定金、首付款或部分房款)的银行入账凭证或完税证明原件的，不在此次限售范围内。二手住房5月21日零时前在“交易纳税登记窗口”办理房屋交易手续时签订二手房买卖合同的，不属于此次限售范围。5月21日零时后新购买商品住房或者二手住房的，从取得不动产权证开始计算，两年内不得上市交易。

　　另外，记者也了解到，本市户籍是指在嘉兴市(含五县〈市〉两区)范围内登记的居民户籍。家庭成员包括权利人、配偶以及子女，其中年满18周岁的成年子女可作为独立居民家庭认定。驻嘉部队现役军人家庭属于本市户籍居民家庭。嘉兴户籍的集体户属于本市户籍居民家庭。家庭成员中有1人为本市户籍的，暂按本市户籍居民家庭认定。除此之外，继承、交换、夫妻更名、司法裁定等不属于限售范围；赠与转让、拍卖(不含司法拍卖)属于限售范围。

　　第三轮调控启动

　　传达稳定市场的信号

　　在接受采访时，嘉兴正略地产营销策划机构联合创始人常明日认为，选择5月21日作为新政开始实施的时间点，和22日的土拍有直接关系。“毕竟，这次土拍热度空前，参与者之多超出了预期，据说报名的企业已有上百家，拍卖地点也换到了嘉兴大剧院，这给政府带来了压力，需要在土拍之前来一剂猛药。”

　　本次限售，通俗点讲，就是对拿了房子马上转手的行为说“不”。那么，这对嘉兴楼市后续的行情是否会有影响呢？

　　常明日认为，这次出台政策的核心目的是让目前过热的市场行情降温，“我认为，这会直接影响到未来几年二手房市场房源的流通量。两年之内不能转让的话，市场对房子的需求自然会减少，特别是对追求短期投资效益的炒房客，会有极大的抑制作用，毕竟每年6%～7%的财务成本还是很高的。这也显示出政府稳定房地产市场的决心，让房子回归合理的居住属性。”

　　在嘉兴学院商学院副教授张建华看来，新政在稳定房价的同时，其实也影响了消费者的预期，“商品如果能流通的话，在有风险的时候可以卖掉，把风险转移给别人。但是，现在出了这样的新政，你没办法卖的话，就意味着在这个过程中要承担更大的风险，毕竟谁也不知道两年之后的行情会怎样，而且你还需要考虑投资的收益。综合考虑之后，不少投资客可能会打退堂鼓。”

　　“限售新政出台后，对于自住的人影响可能不大，但对炒房客来说，时间成本明显增加了。现在确实已经有些客户害怕房价降下来，主动打电话表示价格有商量的余地。”鼎好房产的总经理全其根告诉记者，政策一出，市场立刻有反应，“后期如果炒房客逐步撤离，就给了部分刚需购房者‘上车’的机会，大家可以择机入手。”

　　今天下午

　　“八地同拍”

　　除了限售新政外，今天下午的土地拍卖会也备受市民关注。

　　据悉，这次“八地同拍”在我市的土地交易历史上尚属首次出现。集体亮相的8块宅地包括常秀街这方寸土寸金的宝地、东北师大嘉兴南湖实验学校旁的未来供应新力量、商务大道旁的原亚特电器地块等，这些优质地块吸引了众多开发商以及潜在买房者的目光。从容积率看，低、中、高容积率的地块皆有，预计未来这些地块将分别出现洋房、高层、小高层、排屋等不同类型的楼盘，针对不同的目标客户。

　　除了入市宅地多以外，本次土拍的规则也有所改变，将实行“熔断”机制，设立最高限价。记者了解到，本次国有建设用地使用权挂牌出让设定了最高限价，在最高限价内按照价高者得的原则确定竞得人。当竞买土地价格达到最高限价时，转入签订土地出让合同之日起30天内缴纳土地出让金比例的竞争。当有两个以上竞买人缴纳土地出让金比例达到100%时，则将现场抽签确定竞得人。

　　目前网上有传闻称，报名参加本次土地拍卖会的房企已经超过了400家。虽然至截稿时记者还没有从官方得到权威数据，不过从这次土拍现场将首次由嘉兴市资源要素交易中心有限公司3楼开标室改到嘉兴大剧院来看，参与竞拍的企业数量的确很多。

　　那么，刚刚出台的限售新政是否会影响开发商的选择呢？张建华认为影响可能不大，“开发商在参与土拍之前肯定做过前期调研，政策方面的因素应该也有考虑。而且，据我了解，开发商普遍看好嘉兴未来的发展。另外，这8块宅地的质量都不错，再加上政府限价，成交价格预计会在一个相对合理的区间内，市民也能接受。”