最近，全国各地“纷至沓来”的限购政策打乱了许多购房置业者的置业计划，因为新政策的发布，市场的观望氛围愈发浓重。在这样的背景下，近日国土部门一纸“禁墅令”再次搅动楼市。

　　据悉，国土资源部发言人在新闻发布会上表示：“全国各地将停止审批别墅类供地和办理相关手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。”“禁墅令”的重申是否影响置业趋势？别墅会不会成为改善型客户争抢的产品？嘉兴目前在售的别墅房源多吗？

　　新一轮“限墅令”

　　再度来袭

　　近日，国土资源部发布消息称，从严土地管理，全国各地将停止审批别墅类供地和办理相关用地手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。同时，全国要严格限制低密度、大套型高档住房的土地供应，从而进一步调控住房供应结构。

　　不过，“限墅令”并不是今年才有的事，其实由来已久。据悉，2003年2月，国土部发布的《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》首次提出“停止别墅类用地的土地供应”，从此开始了“限墅”。国土资源部、住建部2010年发布的《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》规定：“严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1。根据现行《限制用地项目目录》，各地应明确禁止对别墅等低密度住宅供地。”在2012年出台的《限制用地项目目录》中，再次强调住宅项目容积率不得低于1.0(含1.0)，令容积率低于1.0的纯别墅楼盘面临“断供”。

　　业内人士认为，国家政策对别墅用地的管控从2003年就开始了，但开发商都从政策的缝隙中找到了对策：别墅用地受限制，那就开发别的高端物业，于是联排、平墅、叠拼别墅、墅级洋房等低密度住宅产品不断涌现，成为别墅的替代品。此次国土资源部明确表态，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制，可以说对高端住宅产品的严控力度比以往都要大。

　　嘉兴别墅市场

　　一直稳步前进

　　10多年时间，多道禁令，国家从严决心可见一斑。而此次，“禁墅令”的重申，也让很多市民把目光投向了嘉兴的别墅市场。

　　其实，作为金字塔顶端的住宅产品，与其他城市的激进发展不同，嘉兴的别墅市场一直保持着稳步前进的步伐。从早期的建明别墅、翠堤园，到之后的丁香花园、丽池庄园、艺墅春天，这些别墅在嘉兴的西北区域石臼漾附近组成了一个高端的别墅群。如果10年前你要问嘉兴的“富人区”在哪里？熟悉嘉兴的人可能都会告诉你——市区西北区块。这其中，于2001年启动的丁香花园更是在嘉兴的建筑史上有着特殊的意义，因为这是嘉兴首个纯单体别墅项目。

　　别墅市场高峰期应该出现在2013年前后，那是别墅供应量放大并呈现百花齐放的一段时间。记者从南湖晚报嘉房网了解到，那时嘉兴市面上的别墅在售项目有近20个，待售的项目也有10多个。

　　时至今日，细心的你也许会发现，近些年来嘉兴的别墅市场并没有多少新增项目，销售主力依旧是2013年前后入市的项目，而不少项目中的别墅产品皆已经进入尾盘销售阶段。

　　如果说，早期的富人区在石臼漾附近，那么，现如今南湖新区和湘家荡也是可以与这个区块相媲美的地方。如在湘家荡，稀缺的湖景资源及顶级的规划水准赢得了众多开发商的关注，以上置香岛庄园、上置香岛澜湾、金湖庄园、良友湘湖湾、湘湖长岛御墅等项目为代表，形成了适合嘉兴高端人士居住的真正别墅区；“上风、上水、尚善、尚品”的南湖新区如今俨然嘉兴楼市的标杆之地，金都、香溢、东菱、佳源、信达，进入嘉兴的一批品质地产大鳄均扎根于此，完善的配套、鳞次栉比的高端住宅，使得区域内的房价始终居高不下。

　　今年别墅市场

　　出现回暖态势

　　别墅，作为奢华和身份的象征，从来就不缺瞩目的眼光。随着嘉兴经济的快速发展，百姓的生活水平也日趋提高，“有天、有地、有院子”的别墅类物业受到越来越多改善型置业者的关注。

　　尽管近两年，土地拍卖中失去了“别墅地块”的身影，但囤积的别墅项目却日趋增多。其中绝大部分为多层、高层、别墅混合小区，开发商大多选择先销售高层、多层，将别墅放到最后销售。

　　东菱·宝石公馆、翠湖壹号、英伦都市、信达南郡、绿城·悦庄……放眼望去，在售的别墅项目几乎遍布市本级的每个区块。“总价跨度大是这波别墅供货潮的一个重要特征。”在此前接受采访时，嘉兴鼎好房产总经理全其根告诉记者，从售价千万元起的顶级别墅，到售价一两百万元的中产别墅，如今嘉兴市场的别墅形态丰富、产品各异，完全可以满足不同层次消费人群的需求。

　　随着经济的发展，嘉兴也涌现出了越来越多的富人，其中尤以五县(市)两区的实业老总居多，对生活品质的需求，让禾城别墅有了更多的青睐者。

　　不过，在超越房产总经理张军委看来，嘉兴不少楼盘有别墅产品，量有些偏多，而且近几年虽然有钱人不断涌现，但是别墅市场表现仍比较差，处于不太卖得动的状态。“这种情况在去年发生了变化，随着144平方米以上住宅契税缴纳比例下调、贷款首付降低等有利于改善型买家入市的政策出台，别墅市场逐渐回暖。当然，今年整个房地产市场的回暖也直接催热了别墅市场，尤其是今年3月份之后，嘉兴的别墅市场确实明显升温。”

　　“物以稀为贵”

　　成最大优势

　　别墅是一种资源性产品，通常具备山水园林等自然资源，拥有良好的大环境，这为别墅物业赋予了不可复制性和稀缺性的特点。同时，别墅项目的容积率较低，而城市中心的低容积率别墅用地在禁令之下也表现出了“不再有”的稀缺性。

　　“禁墅令”的重申，是否会在一定程度上影响人们的置业趋势呢？张军委表示，目前市场确实是一个相对饱和的状态，但随着嘉兴这座城市的稳步发展，楼市去化率还会提升，政策的出台对别墅市场来说无疑是利好。但是，目前不少企业效益差，企业家口袋里的钱在缩水，购买的人群随之减少。

　　在嘉兴学院房地产研究室副主任张建华看来，嘉兴别墅有一定的市场，虽然此前已经多次出台过类似的禁令，但这次的“禁墅令”还是会给相关产品销售带来一定的刺激作用，“当然，经历今年的房价大涨，需求可能或多或少会受到一定的影响。”

　　有购置别墅打算的市民薛先生告诉记者，随着国内富裕人群数量的扩大，置业也不断升级，导致市场对别墅的需求增加，未来别墅供应量会随着土地的限制而减少，供需之间的矛盾势必会促使别墅价格上涨。

　　另一位嘉兴房地产的业内人士表示，随着别墅用地的收紧，别墅市场在未来的供应量不会有大幅增加，因此别墅的投资前景还是相当乐观的，然而，即便如此，投资别墅也不是完全稳赚，风险依然存在，“风险首先在于其资金需求量大，维护成本高。其次要看整个大的区域或板块有没有投资价值，比如有没有交通干道、离市中心远近、配套是否完善等，这些都是需要投资者充分考虑的因素。”