今年的确是禾城楼市不平凡的一年，自3月份以来，禾城楼市回暖势头强劲，楼市的成交量、成交价更是节节攀升，然而，在这火热的楼市交易背后，相关的案件也汹涌而来。这段时间以来，记者收集了各种与楼市有关闹到法院的案件，并专访了嘉兴市中级人民法院民一庭法官陈远，希望就目前涌现的楼市案件以通俗的方式分析一下，给大家一些实用的提醒——

　　最近，房市成交量较好，贾先生想要出让名下的余房，而马女士正准备买房，两方签订了一份房产转让合同。贾先生还收了马女士定金2万元。因贾先生的房子是夫妻共有房产，在签订合同时，贾先生代替妻子在合同甲方(转让方)处签了名。

　　没过一周，房子还未过户，贾先生突然以自己妻子不知情，也不认可该转让合同为由，向马女士发了一份解除合同通知书，要求单方面解除该房产转让合同。

　　这下，马女士傻眼了，都签好了合同，怎么说反悔就反悔啊。近期的房价渐长，眼看煮熟的鸭子要飞，马女士自然是不情愿的，想着能挽回一点损失是一点，于是一纸诉状，将贾先生告到了海盐法院。

　　法官点评：

　　根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”就是说，贾先生主张合同无效或者解除合同是不正确的，如果贾先生妻子不同意房产过户，那么贾先生就要承担赔偿马女士损失的责任。

　　当然，为了避免这样的情况发生，作为买受方，其实从一开始也应该有审慎的义务，比如提前看一下房屋产权证上到底是几个人的名字，即便产权证上只有一个人的名字，出卖人是已婚人士的，买受方也应该建议出卖人请来另一方一起签字。或者通过打电话录音和发短信、微信等留下证据。

　　【案件类型五】

　　林女士最近为了孩子的上学问题准备购买一套二手房，经中介介绍后，她与房东签订了房屋转让合同，并支付了定金，但合同上对于首付款及办理过户的时间却约定得并不清楚，双方仅约定了在办理过户那天支付首付款。结果临近过户，林女士担心，要是自己先支付了首付款，房东万一反悔加价那不是亏大了。于是为了安全起见，林女士提出办理过户那天，先办理过户手续再支付首付款。而房东一方也有自己的考虑，万一先办理了过户手续，林女士拖延支付首付款怎么办？故房东一方坚持要求那天先付首付款再办过户。结果，双方为这个问题几经商量不下，最终闹到了海盐法院。

　　法官点评：

　　国外某著名儿童文学家曾写过一本《鳄鱼怕怕牙医怕怕》的书，讲的是鳄鱼去牙医那拔牙，但鳄鱼害怕牙医拔牙时把它弄疼，故不敢张大嘴，而牙医却害怕在拔牙时被鳄鱼咬，所以不敢把手伸进鳄鱼嘴里，结果僵持了半天……这个有趣的故事告诉我们，相互之间的信任很重要。

　　林女士的这起纠纷，根源实际在于合同中条款约定得不明确，因为含糊导致双方从维护自身利益角度产生争议，而这种争议进一步加剧了双方之间的不信任，本来完全可以顺利完成的房屋转让，结果却演变成一场官司，双方又为此付出了不必要的时间和精力。

　　经法院调解，原来合同中模糊的条款通过释法析理予以补充明确，双方终于握手言和，并顺利地完成了后续房屋过户交易。

　　【案件类型一】

　　肖女士今年8月看中了格林小镇的一套房子，与中介沟通后，肖女士与房东达成了双方满意的价格，然而，就在肖女士支付了定金、签了合同之后，房东突然对肖女士说，后悔把房子卖便宜了，她要提价。

　　法官点评：

　　像肖女士这样的情况，对方还没有把房子卖给别人，那么只要双方签了合同，肖女士可以要求对方继续履行合同，如果对方实在不愿意卖，那么，肖女士可以按合同签订时违约金支付条件要求对方支付。举个例子，如果肖女士本来购买的房子是100万元，对方不肯卖之后，她只能拿到违约金10万元，而她如果能提供证据，同地段、同户型的房子已经卖到130万元了，那么，肖女士可以主张对方赔偿不止10万元，而是30万元。当然，最终肖女士能拿到多少则要看法院的判决了，一般会高于10万元的。

　　肖女士这样的情况是二手房买卖时出现的，但这样的情况也可能出现在房产开发商一手房买卖时，如果消费者向房产开发商下了定金，签了合同，后来房产开发商也要求提价或付违约金，消费者同样可以拿起法律的武器维权。

　　【案件类型三】

　　老王(化名)不久前在嘉善相中了老张(化名)的房子，双方最终达成260万元交易此房的协议，同时约定违约金为总房价的10%。让老王没想到的是，自己支付了首付款130万元，贷款尚在办理中，老张竟突然告知自己的房子不卖了！事实上，之后老张将房子以300多万元的价格卖给了另一位买主老沈(化名)。一气之下，老王把老张告到了法院，同时要求其支付违约金26万元。

　　法官点评：

　　已经在交易过程中，卖方突然反悔的情况目前是比较多的。事实上，如果是情况严重的一房多卖，卖方甚至是要承担刑事责任的。举个例子来说，A某把房子以100万元卖给B某，又在B某不知情的情况下以110万元卖给C某，甚至又在B某、C某不知情的情况下以120万元卖给D某……像这样的情况，A某就是典型的一房多卖。但是这起案例中，老张确实是先告知了老王“自己不卖房了”这个意思，但他的做法的确是老百姓俗称的毁约，所以老王来法院主张拿回约定的“10%的违法金”，即26万元，最终得到了法院的支持。

　　有一点提醒可以给大家，即便像老王、老张这样的在交易前已经约定了违约金为总房价的10%，但如果老张违约后，老王想上调违约金比例，也是可以的，前提是之前约定的违约金低于老王的损失。

　　【案件类型二】

　　今年8月，许女士通过中介看中了一套房子，向中介交了1万元意向金后，许女士一直等着中介消息，因为中介告诉她，房东人在国外，要9月20日左右才能回国办手续。然而就在9月20日前后，中介突然告诉许女士，房东不愿意卖那套房子了，同时，中介将之前的1万元意向金还给了许女士。

　　许女士也是一个有心人，通过各种途径，她打听到了房东的亲戚，从房东亲戚那里她吃惊地发现，房东自始至终不知道许女士的存在，而房东之所以不愿意卖房子是因为中介在7月份就虚拟了一个买房人，为了这事，房东要与中介打官司。而得知这一情况的许女士，也觉得自己一开始就被中介欺骗，咨询律师后，她也决定把中介和相关公司告上法庭。

　　法官点评：

　　越是在楼市交易火爆的时期，在选择中介的时候，大家越要擦亮双眼，建议选择品牌知名度较高的中介公司，同时，大家也要留意中介相关证照是否齐全。对于自己即将购买的房屋信息，大家也可以自行先到房管部门进行查询。

　　【案件类型四】

　　房产交易中，我们经常会听到“定金”、“订金”、“预付款”、“意向金”等，对于普通人来说，很可能分不清楚它们具体有什么样的作用，一般来说，“定金”的写法比较规范，它是具有担保作用的，即发生违约等情况后，它具有“双倍返还”等法定效力。“订金”严格意义上来说没有担保的作用，不存在“双倍返还”，但现实中，法院会充分考虑买卖双方签订合同时的真实意愿，如果确实是有“双倍返还”的意思，法院也会支持，包括民间约定中有时候会提到“双倍罚款”，这里的“双倍罚款”其实也是“双倍返还”的意愿表达。“预付款”、“意向金”等一般是指预约的作用，它只能说明双方有意向，最终签了合同的，它可以冲抵总价的一部分，但不存在“双倍返还”等作用。